“十五五”开局之年广州首份经济“季报”出炉——全市实现地区生产总值7988.88亿元，按不变价格计算同比增长6%，增速较去年全年提升2个百分点；规上工业增加值增长6.5%，创下近年来最高季度增速；固定资产投资总量创同期历史新高，增速达33个月以来峰值；社会消费（883434）品零售总额同比增长6.6%，在五大国际消费（883434）中心城市中位居首位。一连串亮眼数据的背后，是广州“工商并举、两业融合”发展战略的深度落地。而支撑城市产业崛起的核心载体，早已不只是传统生产型产业园区，更包含CBD总部商务集群、独栋商办、高端产业楼宇等多元化空间形态。

广州市产业园区商会秘书长罗明如认为，一季度经济的持续回升，既为各类产业载体发展注入了新动能，也让行业直面长期存在的结构性矛盾——传统物理空间全面过剩，而适配总部经济、全周期（883436）服务、生态化运营的优质载体极度稀缺。在先进制造（883433）业与现代服务业双轮驱动的新格局下，无论是生产型园区，还是CBD总部商办，唯有深度嵌入产业生态、服务企业全生命周期（883436）的复合型载体，才能成为支撑广州经济高质量发展的硬核力量。

趋势：产业园区迎来集群化、协同化发展机遇

今年广州一季度经济“开门红”，先进制造（883433）业与现代服务业双轮融合成为最鲜明的特征，这一成果离不开广州产业园区模式升级的充分助力。

广州产业园区商会秘书长罗明如结合此前多个调研指出，早期广州产业园区的政策扶持，聚焦于单个园区提质增效，鼓励运营商在小范围内做精服务、打造独立产业闭环，中心城区也依托城市更新（885991），将老旧物业改造为孵化器、加速器与科技企业集聚区，形成了一批小而美的（HK3990）特色载体。但随着产业分工持续细化，企业规模化、品牌化、协同化发展需求不断提升，单一园区的小闭环已无法支撑产业升级，城市对高端总部商务、独栋商办载体的需求快速崛起。

与此同时，在空间布局上，广州形成了“中心—外围”的分层格局，外围区域集中打造高标准厂房承接生产环节，中心城区及核心商务区则聚焦研发设计、品牌运营、总部决策、商务办公、销售结算等高端功能，重点布局高层商务写字楼、低密独栋总部等商办载体。这一分工曾实现产业资源的初步优化配置，却也暴露出结构性空间过剩的行业共性问题。因此，产业园区朝着生态化、集群化发展，既是破解广州产业空间供需错配、化解结构性过剩的关键出路，也是顺应“工商并举、两业融合”发展战略、支撑先进制造（883433）业与现代服务业双向赋能的必然选择。

罗明如举例称，白云美丽健康产业园依托白云区化妆品（884272）产业深厚根基，集聚制造企业总部的同时，吸引全链条服务业企业入驻，打造千亿级产业集群，入驻率长期稳定在90%以上；中大纺织服装产业带伴随产业影响力提升，生产环节寻求主题产业园，部分成熟品牌总部企业有购置产权的需求，向番禺万博等南部片区集聚，寻求更适配的高端载体。这类片区的持续火爆，印证了产业集群化、生态化的发展大势，更倒逼广州产业载体向总部化、功能化加速迭代，为城市总部经济发展提供了核心支撑。

挑战：空间过剩与优质载体稀缺并存

一季度经济的强劲回升，带来了企业扩张与升级的旺盛需求，却也让广州产业园区长期存在的供需错配问题愈发凸显。一边是大量园区空置率高企，另一边是优质产业载体一铺难求，不少成熟期企业遍寻全城找不到合适的总部空间。罗明如结合产业园区商会多年的调研经验，将这种矛盾的根源归结为三个深层次问题。

首先是思维层面的错位，如果采取只重空间、不重服务的模式，未来的竞争力将为减弱。其次是开发运营全流程的割裂。行业传统模式普遍存在规划、建设、招商、服务衔接不畅的问题，这是过去十几年产业载体发展最突出的共性问题。最后是产品供给的严重同质化。罗明如分析称，当前企业的需求早已发生了深刻分化——小微企业更看重办公成本和交通便利性，而步入成熟期的品牌企业、专精特新（885929）企业、行业小巨人等，对空间私密性、独立性、品牌展示性、商务辨识度提出极高要求，低密独栋商办成为首选。

她还特别提到，传统园区普遍忽视了“人”的需求，半小时工作生活圈不完善，教育、医疗、商业等配套缺失，难以留住青年人才。罗明如强调：“空间最终是服务于人的，一个载体如果只有老板开心（KXIN），员工不开心（KXIN），终究留不住企业。”

破局：三方合力助推产业生态重构

面对行业困局与经济回升带来的新机遇，广州产业载体正跳出传统开发逻辑，无论是生产型园区，还是CBD总部商办，都在探索运营前置、生态赋能、三方协同的全新发展路径。罗明如表示，行业已形成核心共识：“不运营不招商，不招商不建设”。

除了向全周期（883436）产业生态运营之外，打造“全民友好型空间”也成为园区升级的重要方向。罗明如强调，未来的产业园区需要兼顾适老化和年轻化需求，完善教育、医疗、养老等公共配套，打造年轻人喜欢的社群文化和休闲空间，提供充足的情绪价值。“让员工把园区当成家乡以外的第二个家，企业才能真正扎下根。”

罗明如强调，在这个过程中，政府、商协会和开发商、运营商的多方协同至关重要。政府作为“舵手”，负责制定产业发展规划，明确片区产业定位，出台针对性的扶持政策；商协会作为“桥梁”，既要传达政府的政策导向，也要收集企业的痛点难点，为行业发展提出建设性意见；而开发商、运营商则是营商环境的“最小单元”，负责将政府的规划和企业的需求落地执行。多方形成合力，才能推动产业园区实现高质量发展，筑牢载体支撑的核心路径。

样本：万博企业中心打造企业总部新名片

在广州产业园区的转型浪潮中，番禺长隆万博中央商务区并非传统产业园区，而是广州南拓核心总部经济区、南部CBD商务标杆，与珠江新城、琶洲形成梯度互补、错位发展的城市CBD格局：珠江新城集聚世界500强、金融、咨询等传统服务业总部；琶洲聚焦人工智能（885728）、数字经济（885976）等科技产业集群；而万博则依托番禺扎实的都市消费（883434）工业与制造业根基，聚焦品牌总部、区域总部、专精特新（885929）总部，走出一条先进制造（883433）业总部与现代服务业总部深度融合的特色发展之路。

在罗明如看来，万博的优势是全方位的。交通上，这里是广州南部的交通枢纽，轨道交通和公路网络四通八达，能够满足企业高效出行的需求；生活配套上，周边住宅、商业、教育、医疗资源成熟，能够为企业员工提供完善的生活保障；产业基础上，番禺区的都市消费（883434）工业底蕴深厚，服装、珠宝、音响、大健康等产业集群发达。近年来，随着希音等跨境电商（885642）平台及一大批优质企业总部落地，万博已成为广州南部最具活力的总部经济核心区，持续承接中心城区外溢的高端总部资源。

与此同时，长隆万博CBD的企业需求呈现出鲜明的高端化特征：入驻企业多为成熟期品牌企业、专精特新（885929）小巨人、行业链主企业，这类企业早已摒弃传统高层格子间，转而追求能彰显品牌形象、具备独立冠名权、空间布局灵活、私密性强的低密独栋总部写字楼。正是在这样的核心需求下，华润置地（HK1109）万博企业中心以低密独栋为核心形态，精准匹配片区企业的总部升级需求。

据悉，万博企业中心以“空间价值最大化”为核心理念，采用垂直资产开发模式。约7米地下空间可开发为艺术收藏馆、多功能路演厅；约9米挑高首层大堂化身为企业形象IP展示中心，兼具品牌形象展示、艺术沙龙等多重功能。这样的立体化的空间折叠设计，让每一寸资产都实现价值倍增。项目更独创空间弹性分割系统，支持企业根据发展战略自由规划接待动线。无论是当前使用需求，还是未来业务扩张，皆可游刃有余，确保资产始终处于高效运转状态。

从某种意义上说，华润置地（HK1109）万博企业中心正是广州产业载体从“拼物理空间”向“拼生态服务”转型的总部商办范本。像万博企业中心这类型的优质产业载体也将成为支撑广州经济持续向好的重要力量，并为更多城市的产业园区转型升级提供宝贵经验。

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